El financiamiento en Estados Unidos puede ser ese vehículo que te permita finalmente invertir en bienes raíces en este gran país, en ciudades de prestigio mundial como Miami y Nueva York, por ejemplo.
Adquirir una propiedad en EE.UU. agregará un gran valor al patrimonio de tu familia y será un sinónimo de garantía y prestigio en tu trayectoria como inversionista y persona de negocios.
Además, tendrás el privilegio de disponer de un hogar en una nación con altos estándares de vida, globalmente conocida por sus atracciones y que recibe a millones de turistas y nuevos residentes cada año.
Por otro lado, esto último refleja que destinar el inmueble para generar ingresos por medio de la renta también es una gran opción, pues accederás a un mercado con altos niveles de demanda, en el cual los bienes raíces se aprecian constantemente.
Ahora bien, ¿realmente es posible acceder a financiamiento como extranjero? ¿Cuáles son las mejores alternativas de crédito para invertir en Estados Unidos? ¿Qué tipo de requisitos debes reunir?
A continuación, te responderemos estas y otras preguntas.
¡Lee hasta el final!
¿Puedo recibir financiamiento en Estados Unidos siendo extranjero?
No es casualidad que EE.UU. sea el país que históricamente atrae más inversión extranjera directa.
Para esta nación de brazos abiertos, es una prioridad que inversionistas y personas del exterior trasladen parte de su capital a su robusto y estable sistema financiero: por esta razón, los extranjeros y no residentes pueden adquirir propiedades en territorio estadounidense, siempre y cuando los orígenes de los fondos sean lícitos, entre otras condiciones.
¡No solo eso! También, el sistema bancario, instituciones y otros actores del mercado pueden apoyar económicamente a los extranjeros mediante financiamientos que flexibilizan el acceso a los inmuebles.
¿Cuál es la mejor opción de financiamiento en Estados Unidos?
Cuando se trata de bienes raíces, el crédito hipotecario es la principal opción, ya que permite hacer inversiones de gran valor de manera flexible y a largo plazo.
Al tratarse de la alternativa de financiamiento de mayor alcance, que además es sinónimo de transparencia y seguridad jurídica, será el tema principal que abordaremos en este post.
Eso sí, debes tener presente que existen otras opciones, como los financiamientos directos de desarrolladores que puedes conseguir por medio de brokers inmobiliarios: se trata de esquemas de pago flexibles que generalmente podrás encontrar en etapas de preventa, pero que de igual manera demandarán que pagues el valor total del inmueble en el corto o mediano plazo.
¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona en Estados Unidos?
Un crédito hipotecario es un préstamo realizado por instituciones bancarias formales, es decir, bancos tradicionales, bancos digitales o en línea y uniones crediticias.
En EE.UU., los créditos hipotecarios se entregan tanto para la compra de propiedades como para remodelaciones y construcciones. Incluso, las personas pueden acudir a estos para refinanciar una hipoteca anterior.
En la actualidad, las tasas de interés van desde el 3% hasta el 5% y varían de acuerdo a las condiciones del mercado y el sistema financiero.
¿Cuáles son las ventajas de los créditos hipotecarios en Estados Unidos?
Invertir en Estados Unidos, especialmente en el mercado de bienes raíces, es una gran idea. A esto, sumamos que su sistema de créditos hipotecarios tiene grandes atractivos, como:
Baja tasa de interés al solicitar financiamiento en Estados Unidos
Como ya sabes, en estos momentos la tasa de interés ofrecida por los bancos en EE.UU. no pasa del 5%.
Su punto más alto desde el 2000 ha sido de 8,05%. En México, por ejemplo, la mayoría de las tasas son superiores al 8%.
Bajo impacto económico inmediato
Como en muchos otros países, EE.UU. estableció un sistema de créditos hipotecarios que brinda la oportunidad de completar el pago del financiamiento en un periodo de hasta 30 años.
Esto reduce significativamente el impacto de la inversión en el corto y mediano plazo para evitar que condicione de forma aguda la calidad de vida y el acceso al consumo de las personas.
Al contar con un financiamiento en Estados Unidos también recibirás seguridad jurídica
El sistema financiero en EE.UU. sigue altos estándares de calidad y de transparencia, en el cual tanto los usuarios como las instituciones pueden hacer valer sus derechos.
Al recibir un crédito hipotecario, tendrás la garantía de que las condiciones establecidas en el contrato se cumplirán o, de lo contrario, podrás hacer reclamos.
Medidas de protección complementarias
Las posibilidades de refinanciamiento, por ejemplo, demuestran que el usuario tiene medidas de protección complementarias en caso de que experimente dificultades para realizar el pago de la hipoteca.
Si bien la idea de todo inversionista es asumir cargas financieras que pueda soportar y que no generen dificultades, nunca está de más pensar en este tipo de escenarios y en las alternativas que tendrás para superarlos.
Flexibilidad
Cada institución bancaria puede negociar determinadas condiciones con los usuarios en cuanto a amortizaciones, variaciones de tasas y otros puntos, lo cual flexibiliza los créditos y los esquemas de pago.
¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen en Estados Unidos?
Las clases de créditos hipotecarios del esquema de financiamiento en Estados Unidos responden al destino de los mismos, es decir, pueden ser tanto compras como remodelaciones o construcciones y refinanciamientos.
También, su clasificación puede ser según sus tasas de interés, lo cual nos lleva a los siguientes tipos:
Créditos hipotecarios de tasa fija
Este es el esquema de crédito que mayor certidumbre brinda a los inversores y compradores, pues establece una tasa fija para todo el periodo y los años de pago.
Como mencionamos antes, en la actualidad estas tasas anuales oscilan entre el 3% y el 5% sobre el monto prestado por el banco para la compra del inmueble.
Generalmente, el monto correspondiente a este valor agregado se fracciona y adiciona a las cuotas mensuales de pago de la hipoteca.
Créditos hipotecarios de tasa variable
Como su nombre lo refleja, son créditos en los cuales la tasa de interés varía de acuerdo a los cambios que se presentan en el mercado.
Normalmente, esta tasa permanece fija en los primeros 5 ó 10 años posteriores a la compra del inmueble y pasa a ser variable en el resto del periodo de pago, modificándose cada año según las condiciones existentes.
Este esquema puede proporcionar grandes beneficios en caso de que bajen las tasas de interés a largo plazo o, por el contrario, incrementar el costo final de la inversión a raíz del aumento de las mismas.
Por ese motivo, evaluar el entorno, las tasas históricas y otros aspectos forman parte del proceso de elección de la mejor alternativa de crédito hipotecario.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar un crédito hipotecario en Estados Unidos?
Como en todo proceso de solicitud de financiamiento, lo primero que evalúan los bancos en EE.UU. —una vez que reciben solicitudes de créditos hipotecarios— es la factibilidad financiera.
Tanto los residentes como los extranjeros que aspiran a estos financiamientos deben demostrar los orígenes de sus ingresos para luego ser evaluados por los expertos del banco, quienes determinarán si la capacidad de pago es acorde al monto que se prestará.
Los requisitos para el estudio de factibilidad económica varían dependiendo de la forma en que obtengas tus ingresos, como verás a continuación.
Si tienes tu propia empresa
En este caso, deberás presentar un balance financiero de los últimos 3 años de operación de la empresa, el cual tiene que estar certificado por un contador público.
También, requerirás un balance personal patrimonial del último año.
Si eres empleado
La carta del empleador es el principal requisito si eres empleado: esta debe llevar una descripción detallada de tu salario mensual o de cuánto dinero te paga la empresa anualmente.
Por supuesto, la empresa debe estar debidamente identificada en la carta y compartir todos los datos correspondientes para que pueda ser contactada por el banco de EE.UU.
En paralelo con la carta del empleado, debes disponer de recibos de los últimos pagos de tus salarios y de un balance patrimonial personal del último año.
Otros requisitos
Además de estos requisitos que serán destinados para los estudios financieros y de legitimidad de fondos, existen otros documentos y elementos de identificación que deben compartir los inversionistas extranjeros para acceder a créditos hipotecarios. Estos son:
- Pasaporte vigente: el pasaporte —que debe estar vigente— de tu país de origen te servirá para solicitar el crédito hipotecario.
- Estados bancarios desglosados: además de los balances firmados por un contador, puede ser necesario que presentes estados bancarios de meses recientes que reflejen tus movimientos financieros.
- Visa estadounidense vigente: los créditos hipotecarios solo están disponibles para extranjeros que cuenten con visa estadounidense vigente y que hayan ingresado a EE.UU. en al menos una ocasión.
- Declaraciones de impuestos: tus últimas declaraciones de impuestos en tu país de origen también serán parte de los requisitos que deberás presentar para optar por este financiamiento en Estados Unidos.
- Cartas de referencia: específicamente, necesitarás dos cartas de referencia de personas radicadas en tu país, quienes deben ser individuos con los que convivas de manera frecuente.
- Apertura de cuenta bancaria en EE.UU.: para optar a un crédito hipotecario, necesitas disponer de una cuenta bancaria en el banco en que realizarás la solicitud. Generalmente, estos no exigen una antigüedad mínima como cliente para procesar las solicitudes, así que esto no será un mayor obstáculo.
¿Qué analizan los bancos para aprobar o no el financiamiento?
Tomando en cuenta los requisitos de las solicitudes de créditos hipotecarios, podemos decir que los principales puntos de análisis de los bancos —de los que depende la aprobación del financiamiento— son los siguientes:
Situación financiera
La solvencia, nivel de ingresos e historial financiero de los extranjeros que solicitan créditos son analizados de forma minuciosa mediante la revisión de balances y documentos bancarios de sus países de origen.
Si estos ya tienen historial de inversiones en EE.UU., esto también puede formar parte del análisis.
Situación laboral
La procedencia de los fondos es otro aspecto esencial.
La reputación de tu empresa o del lugar en que trabajes, además de su realidad financiera, son aspectos que pueden jugar a tu favor.
Al solicitar financiamiento en Estados Unidos se verificará el origen de los fondos
Evitar el lavado de dinero e ingreso de capital de dudosa procedencia es una prioridad del sistema financiero estadounidense y de sus autoridades.
Por esta razón, es muy importante especificar tu situación laboral y tu historial financiero para demostrar que tus ingresos provienen de fuentes lícitas.
Costo del inmueble
El costo del inmueble determinará la cantidad de dinero que deba prestarte el banco y, en consecuencia, tu capacidad para tomar esta responsabilidad financiera.
Además, los representantes del banco evalúan si el valor de venta del inmueble es acorde a los parámetros y promedios del mercado: si consideran que el precio es mucho más elevado, pueden rechazar la solicitud.
¿Qué criterios evaluar para elegir el mejor crédito hipotecario?
Prácticamente, todos los bancos en EE.UU. están autorizados para entregar créditos hipotecarios y ofrecen estas oportunidades a los extranjeros que cuentan con los requerimientos.
Por ese motivo, si tu misión es encontrar financiamiento en Estados Unidos para invertir en bienes raíces, tendrás a tu disposición múltiples oportunidades.
Eso sí, ¿cómo elegir la más adecuada? Algunos aspectos que debes evaluar para tomar la decisión correcta son:
Tipo
Como ya sabes, existen diferentes tipos de créditos hipotecarios en función de las condiciones de la tasa de interés.
Si las tasas están bajas al momento de la solicitud y deseas tener certidumbre a largo plazo, puedes optar por uno fijo.
En tanto, los de tasa variable son ideales en momentos en que las tasas están por encima de sus promedios debido a determinadas condiciones del entorno, lo cual hace que la tendencia sea la disminución en el mediano y largo plazo.
Este tipo de aspectos, preferiblemente, evalúalos junto a conocedores del mercado y expertos en finanzas.
Costos
Además de las tasas de interés, existen otros costos que deberás asumir como parte de la recepción del crédito hipotecario.
Por ejemplo, para aprobar estos financiamientos, muchos bancos demandan que la persona contrate un seguro sobre el inmueble de amplia cobertura y con condiciones específicas.
También, es importante que conozcas el down payment o pago inicial, un porcentaje del valor de la propiedad que deberás liquidar ante el banco al momento de la entrega del crédito hipotecario.
Condiciones especiales
Nos referimos a todos aquellos beneficios, condiciones especiales y acuerdos que te ofrezca el banco como parte del contrato del crédito hipotecario, adicionales a los parámetros básicos establecidos por la ley y las condiciones del mercado.
Posibilidades de refinanciamiento, amortización y otros aspectos serán importantes y determinarán lo flexible que sea la oportunidad de crédito.
¿Cómo es el paso a paso para comprar con financiamiento en Estados Unidos?
Invertir en Estados Unidos —como cualquier otro proyecto financiero— demanda organización y planificación, mucho más si lo harás por medio de un crédito hipotecario.
Recuerda que esta será una responsabilidad financiera que asumirás a largo plazo y debes tomar las decisiones adecuadas para que realmente puedas costearla y represente un impacto favorable en tu vida y la de tu familia.
Para emprender este paso con altas probabilidades de éxito y sin correr riesgo, lo más aconsejable es que sigas con minuciosidad los 6 pasos que abordaremos a continuación.
1. Acude a un bróker inmobiliario
Este profesional será tu gran aliado durante el proceso de solicitud del crédito hipotecario.
Para hacer este trámite ante el banco, primero debes contar con una propuesta de compra de una propiedad concreta, la cual especifique su valor y el monto de financiamiento que requieres: aquí es cuando entra en juego el bróker inmobiliario, pues este es un experto del mercado inmobiliario que conoce los procedimientos legales, las mejores zonas para invertir e, incluso, te puede ayudar a evaluar la conveniencia de las diferentes alternativas de crédito hipotecario, tomando en cuenta las tasas de interés y otras variables.
2. Encuentra la propiedad ideal que puedas comprar a crédito
Una vez que cuentes con el respaldo de un verdadero experto, es hora de emprender la aventura de conseguir tu próxima propiedad: este profesional te ayudará a encontrar opciones que se ajusten a tu bolsillo, estilo de vida y expectativas financieras.
Además, te orientará sobre los beneficios y características de cada zona o ciudad que sea candidata para la inversión.
Debes tomar en cuenta que solo podrás completar este trámite si el dueño del inmueble está dispuesto a vender a crédito. De lo contrario, tendrás que buscar otra alternativa que sí se adapte a tu forma de pago e inversión.
3. Precalifica para el crédito
Cuando hayas encontrado la propiedad de tus sueños y hayas llegado a un acuerdo de precio con el dueño —que puede ser tanto un particular como una empresa o desarrolladora— es momento de que precalifiques para el crédito.
Hoy, esto es muy sencillo, pues los bancos suelen tener calculadoras y herramientas para hacer simulaciones en sus páginas web: simplemente deberás colocar datos como el precio de la casa y el monto inicial que puedes cubrir para así obtener datos sobre intereses, cuotas mensuales o, incluso, si aplicas para el financiamiento.
4. Presenta la documentación y los requisitos
Luego de que detectes cuál banco te conviene y tengas una idea de cómo serán las condiciones del crédito hipotecario y las responsabilidades financieras que deberás asumir, es hora de llevar a cabo una solicitud formal.
Si bien ya conoces los requisitos esenciales que forman parte del trámite, cada banco puede tener exigencias particulares y requerimientos adicionales que necesitas conocer.
Reúne todos los documentos, balances y elementos requeridos con ayuda de profesionales —como brokers, abogados y contadores— para que tengas la garantía de que cumplirás con los requisitos al pie de la letra y que todos tus documentos serán reconocidos.
Recuerda que en el caso de los balances de patrimonio e ingresos, estos tienen que estar certificados por contadores públicos de tu país.
También, tiene que estar debidamente documentada la oferta de compra de la propiedad y es necesario que todos tus papeles estén vigentes, especialmente el pasaporte y la visa estadounidense.
5. Espera por la evaluación de la propiedad
Al presentar toda la documentación ante el banco de manera asertiva, el siguiente paso es esperar a que representantes de esta entidad hagan una valoración del inmueble para analizar si el precio de la operación de compra equivale a su valoración real en el mercado.
No olvides que, en caso de considerar que el costo es muy superior al estándar o promedio del mercado, el banco puede optar por cancelar o negar la solicitud de crédito hipotecaria.
Por suerte, esto no sucederá si cuentas con el apoyo de un bróker que te asesore para que puedas elegir un inmueble que tenga un precio coherente dentro de los parámetros del mercado y los niveles actuales de oferta y demanda.
6. Si la solicitud es aceptada, firma el papeleo y cierra la compra
Si llegas a este punto habrás triunfado: una vez que sea aprobado el precio del inmueble y tu documentación, el último paso es firmar el contrato con el banco para concretar la compra de tu nueva propiedad.
Por supuesto, conviene que sigas en compañía de profesionales que te asesoren sobre los impuestos a pagar y las buenas prácticas para administrar el inmueble una vez que esté en tus manos.
¡Hasta aquí llegamos! Si leíste todos los puntos abordados en este ebook, ya sabes cómo funciona el financiamiento en Estados Unidos para inversiones en propiedades y bienes raíces.
Como ves, ser extranjero no es una limitante si uno de tus grandes sueños es tener un inmueble en EE.UU. para diversificar tu capital, generar ingresos por medio de la renta o disponer de un hogar en una ciudad de prestigio mundial como Miami.
Recuerda que, para que tengas éxito al emprender este proyecto, resulta muy importante el acompañamiento de los profesionales y expertos del mercado inmobiliario, ya que conocen a fondo el entorno legal y de bienes raíces en Estados Unidos.
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