Los negocios inmobiliarios en Estados Unidos son una alternativa de inversión atractiva y con excelentes proyecciones a futuro.
Este país, líder en captación de inversión extranjera directa, cuenta con un amplio mercado de bienes raíces impulsado por ciudades de prestigio global como Miami y Nueva York, entre muchas otras.
Zonas exclusivas con grandes amenidades, los mejores desarrollos y propiedades con altas expectativas de plusvalía son algunos de los factores que invitan a comprar un inmueble en EE.UU. y, en general, a hacer negocios en este mercado.
Pero, a ciencia cierta, ¿cómo es el mundo de los negocios y las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos? ¿Qué debes tener en cuenta para emprender tus proyectos con éxito? ¡Aquí encontrarás la información que necesitas!
A continuación, te dejamos una lista de las preguntas frecuentes de muchos inversionistas interesados en el mercado de bienes raíces de Estados Unidos, acompañadas de sus respectivas respuestas.
1. Negocios inmobiliarios en Estados Unidos ¿Cómo funcionan?
En general, invertir en Estados Unidos es sinónimo de seguridad y muy buenas proyecciones de rentabilidad.
Este país es conocido por su respaldo a las iniciativas privadas y por haber construido, durante años, un entorno jurídico, institucional y comercial que impulsa la inversión y el emprendimiento.
En el caso del mercado inmobiliario, lo primero que debemos comprender es que existen tanto leyes federales como normas y estipulaciones específicas de cada estado.
Una de las realidades federales que encontrarás en cualquier parte de Estados Unidos es que la información del listado de propiedades en venta es de libre acceso para todos los agentes de bienes raíces.
Esto quiere decir que podrás acudir a un equipo único de brókers y agentes para tener acceso a todas las alternativas del mercado, simplificando el proceso y ahorrando tiempo.
Ya que hablamos de agentes y asesores, es importante mencionar que cómo comprador solo deberás pagarles a estos por su apoyo y representación durante el proceso de inversión.
En EE.UU., la comisión por la venta de inmuebles la paga el vendedor de manera directa y exclusiva.
En este país, todos los trabajadores del mercado de bienes raíces deben contar con licencias y autorizaciones para operar, así que solo acude a empresas y expertos con estas credenciales oficiales y que sean debidamente reconocidos por el mercado y ciudad.
En cuanto a los métodos de pago, en Estados Unidos se aceptan tanto transferencias, depósitos y cheques bancarios como desembolsos en efectivo. Estos últimos deben ser notificados obligatoriamente a las autoridades fiscales.
2. ¿Puedo comprar un inmueble en EE.UU. siendo extranjero?
Esta es una duda de muchos inversionistas que ponen su mirada en Estados Unidos. Y, satisfactoriamente, la respuesta es “sí”.
Para comprar una propiedad en Estados Unidos no se requiere obligatoriamente la ciudadanía. Tampoco es necesario poseer un estatus de residencia permanente o temporal.
Simplemente, el extranjero debe contar con un ITIN, como se le conoce al número de identificación al contribuyente. Este puede ser emitido por el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés).
También podrás obtenerlo por medio de un contador público certificado por este organismo.
Para tramitar el ITIN tendrás que proporcionar un motivo válido para su solicitud a través del formulario W-7, y este puede ser la compra de un bien raíz.
También es necesario que el pasaporte de tu país de origen esté vigente y que cuentes con visa americana, en caso de que sea exigida a tu nacionalidad.
3. A través de negocios inmobiliarios en Estados Unidos, ¿Tengo posibilidades de acceder a financiamiento como extranjero?
No solo tendrás la oportunidad de comprar una propiedad como extranjero en Estados Unidos, sino que también podrás solicitar y recibir un crédito hipotecario, la alternativa de financiamiento más flexible para acceder a una vivienda.
Este crédito lo podrás recibir tanto para adquirir un inmueble ya construido como para hacer remodelaciones y construcciones. Si ya tienes una hipoteca vigente, también tendrás la oportunidad de pedir una nueva como método de refinanciamiento.
En caso de que comprar una propiedad sea tu misión, necesitarás tener al menos el pago mínimo, conocido como down payment, un porcentaje del valor de la propiedad que va del 25 al 50 % dependiendo del estado.
En la actualidad, las tasas de interés de los créditos hipotecarios no pasan del 5 % en la mayoría de los bancos e instituciones financieras.
4. ¿Qué requisitos debo cumplir para obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos?
Además de tener tus documentos de identificación al día y poseer un número de identificación fiscal en Estados Unidos, para recibir un crédito hipotecario debes demostrar tu solvencia financiera.
Por ese motivo, si cuentas con tu propia empresa, debes presentar un balance financiero de los últimos tres años de sus operaciones. Este documento debe estar certificado por un contador público de tu país de origen o en el cual funcione y tenga domicilio fiscal tu negocio.
Si eres empleado, necesitas solicitar a la empresa una carta que describa de forma detallada tu salario mensual y los ingresos generales y globales que sumas al año.
Además, debes disponer de los recibos correspondientes de tus pagos de salario del periodo exigido por la institución bancaria.
Por otro lado, el trámite demanda presentar los estados bancarios desglosados y certificaciones de declaraciones de impuestos.
Otro aspecto a tomar en cuenta es el precio y las características de la propiedad que planees comprar.
Los bancos se ocupan de realizar avalúos a los inmuebles antes de aprobar las solicitudes de créditos hipotecarios con la finalidad de garantizar que el precio de la operación de compra esté dentro de los promedios y parámetros del mercado. El banco otorgara el préstamo en relación al avalúo de la propiedad no al valor de venta.
5. ¿Qué otras opciones de financiamiento y condiciones de pago flexibles puedo obtener como extranjero?
Es importante que evites acudir a prestamistas independientes, pues estos cuentan con tasas de intereses mucho más elevadas. A la vez, si operan en la clandestinidad y no son reconocidos por el Estado, correrás grandes riesgos financieros y legales.
Si no deseas optar por una hipoteca o consideras que no calificas para este tipo de créditos, puedes acudir a los financiamientos directos de los desarrolladores, a través de la compra en preventa.
En este caso, la mejor opción es contar con el apoyo de brókers inmobiliarios que tengan alianzas con los mejores desarrolladores del mercado y, en consecuencia, que te brinden acceso a oportunidades de inversión atractivas y flexibles.
6. Con negocios inmobiliarios en Estados Unidos ¿Es necesario viajar para el cierre de la compra de una propiedad?
Puedes concretar la compra del inmueble sin estar presente. Para esto existen notarios públicos virtuales que te apoyan a finalizar la compra de la propiedad sin la necesidad de viajar al destino.
Si bien tienes esta posibilidad, lo recomendable es que te involucres presencialmente al menos en el proceso de revisión y evaluación del inmueble, para que garantices que se adapta a tus preferencias, necesidades, gustos y expectativas.
7. ¿Qué debo pagar además del precio del inmueble?
En Estados Unidos, como en muchos otros países, existen comisiones y valores añadidos que deben pagarse, además del costo del inmueble.
Es importante tener presente este aspecto para así contar con un panorama real del valor total de la inversión en bienes raíces.
Generalmente, en EE.UU. el comprador debe costear tanto la búsqueda y el seguro del título de propiedad como los honorarios de registro. Estos pueden equivaler, máximo, al 2,25 % del valor del inmueble.
En cuanto a los impuestos asociados a la compra de un bien de valor de este tipo, dependerá de si tienes un tratado fiscal en Estados Unidos, así como a las normas impositivas de tu país de origen.
8. ¿Qué es el FIRPTA?
Uno de los elementos fiscales que debes tener presentes, independientemente de tu país de origen y de tu estatus tributario en Estados Unidos, es el FIRPTA.
Si has estado investigando sobre negocios inmobiliarios en Estados Unidos, seguramente ya leíste o escuchaste sobre estas siglas. Hacen referencia a la Foreign Investment in Real Property Tax Act (en español, ley de impuestos sobre inversiones extranjeras en bienes raíces) creada en 1980.
Esta norma establece que, en caso de vender tu inmueble en el futuro, entre el 10 y 15 % del valor de la transacción será retenido en una cuenta custodia llamada escrow account.
Finalmente, este dinero será transferido al Servicio de Impuestos Internos, el cual analizará la operación y las características del inmueble para determinar el monto del impuesto a aplicar.
Este organismo te devolverá una fracción del dinero si el monto final de impuesto es menor al dinero que te retuvieron inicialmente.
Es importante que tengas presente que solo deberás pagar este impuesto si generaste ganancias con tu inmueble, gracias a la plusvalía que experimentó en el tiempo.
De lo contrario, simplemente tendrás que declarar el FIRPTA, pero no estarás en la obligación de hacer un desembolso.
9. Si empleo el inmueble para la renta, ¿debo pagar impuestos?
Sí. Las autoridades estadounidenses establecen que los extranjeros que posean y renten una propiedad en el país tienen que declarar y pagar impuestos.
Estos impuestos son calculados con base en el ingreso neto, es decir, la resta entre el dinero obtenido por la renta de la propiedad y los gastos correspondientes a la misma.
El impuesto a pagar depende del estado en el que hayas adquirido la propiedad, sobre todo, en el nivel de renta que estés percibiendo por el negocio inmobiliario.
En ningún caso este impuesto puede superar el 30 % del ingreso neto. De hecho, esta es la tasa que se aplica como multa inicial cuando no se presentan las declaraciones en los periodos establecidos.
10. ¿Qué otros gastos asociados al inmueble debo tener presente?
Existen dos gastos comunes y necesarios que forman parte de la tenencia de un inmueble en Estados Unidos. Estos son:
Condominio
Que tu propiedad forme parte de un condominio puede impulsar su apreciación, además de que esto te permitirá disfrutar de múltiples amenidades y beneficios.
Generalmente, de forma mensual los propietarios deben pagar los montos de mantenimiento o asociación pertenecientes a estos condominios, lo que permite pagar la seguridad, el mantenimiento y otros agregados de valor que brindan un excelente estilo de vida a propietarios e inquilinos.
Seguro de propiedad al hacer negocios inmobiliarios en Estados Unidos
Proteger tu inversión siempre debe ser una prioridad. Por eso resulta conveniente invertir en seguros amplios, que cubran daños asociados a huracanes y desastres naturales, entre otros.
De hecho, algunas ciudades exigen estos seguros para la tenencia de la propiedad. También, los bancos y las instituciones financieras los valoran como obligatorios para los créditos e hipotecas.
11. ¿Invertir en negocios inmobiliarios en Estados Unidos puede darme acceso a una residencia?
Tener una residencia legal en Estados Unidos es un sueño para muchos inversionistas y familias.
Las amenidades, seguridad y prosperidad de este país lo convierten en un destino ideal para pasar largas temporadas, así como en un lugar ideal para vivir.
Hacer negocios inmobiliarios en Estados Unidos puede ser una vía rápida hacia una residencia en la nación e, incluso, hacia una futura naturalización.
Para que comprendas a qué nos referimos, debemos hablarte a profundidad sobre la visa EB-5. Este visado, disponible para ciudadanos mexicanos, es resultado de un programa creado en 1990, que tiene como finalidad captar capital extranjero y, al mismo tiempo, fomentar la generación de empleo.
Ahora veamos cuáles son los requisitos para obtenerla y cuáles son los beneficios que brinda a los inversores y sus familias.
Negocios inmobiliarios en Estados Unidos. Requisitos para solicitar y recibir la visa EB-5
En primer lugar, la inversión debe estar dirigida a proyectos inmobiliarios que formen parte de un programa estatal enfocado en el incentivo del empleo y la economía.
Las autoridades o un bróker inmobiliario con conocimiento del programa y del mercado podrás mostrarte cuáles son esas alternativas para las cuales aplica la visa EB-5.
Por otro lado, debes cumplir con los siguientes requisitos:
Monto mínimo de inversión de USD$900,000
Este visado está destinado específicamente para inversionistas, por lo cual exige un monto mínimo de capital.
Esta base de inversión de USD$900,000 aplica si en la zona donde invertirás existen niveles de empleo bajos o medios.
Si prefieres hacerlo en un lugar o proyecto con alta tasa de empleabilidad, el capital mínimo asciende al doble (USD$1’8000,000).
Generación de empleos formales y a tiempo completo
Esta visa está dirigida quienes con sus negocios inmobiliarios en Estados Unidos puedan generar nuevos puestos de empleo.
En concreto, el proyecto de inversión que presentes tiene que evidenciar que llegará a demandar al menos diez trabajadores de tiempo completo, que laboren durante treinta y cinco horas semanales o más.
Cabe destacar que puedes hacer inversiones en proyectos inmobiliarios que ya estén en marcha, que incluso ya estén ofreciendo puestos de empleo en un determinado lugar.
Con el apoyo de un bróker, puedes acceder a iniciativas de este tipo para analizar la viabilidad de integrarte.
También, este profesional te asesorará sobre oportunidades de inversión individuales que te sirvan para obtener el visado.
Documentación de origen de capital y solvencia financiera
Balances bancarios, certificaciones de declaraciones de impuestos y otros documentos financieros forman parte de las exigencias de las autoridades estadounidenses.
La función de estos requisitos es que demuestres tu solvencia financiera, así como el origen lícito de tu patrimonio y recursos.
También podrías necesitas documentos que acrediten que no posees antecedentes penales ni historial de delitos migratorios.
Negocios inmobiliarios en Estados Unidos. Beneficios de obtener la visa EB-5
Entre los grandes beneficios de este visado destacan:
Residencia inmediata para ti y tu familia
Al obtener la visa EB-5, tú y tu familia estarán recibiendo una carta de residencia temporal en Estados Unidos que les permitirá vivir en el país y acceder a múltiples beneficios, como acceso a educación gratuita, por ejemplo.
Este estatus migratorio aplicará para ti, tu pareja y tus hijos solteros menores de veintiún años.
Residencia permanente luego de dos años
Después de dos años de haber obtenido la visa EB-5, las autoridades evaluarán si tu proyecto sigue en marcha. De ser así, ya podrás recibir una residencia permanente y definitiva en Estados Unidos, al igual que tu familia.
Posibilidad de naturalización
Después de cinco años como residente permanente en Estados Unidos, tú y tu familia podrán optar a la naturalización, si así lo desean.
Simplemente, deberán realizar la solicitud U. S. Citizenship ante el Servicio de Inmigración y completar el procedimiento requerido.
Por último, es importante que tengas en cuenta que la visa EB-5, a diferencia de estatus migratorios de refugio y protección, no impide salir y entrar a Estados Unidos de manera regular cuantas veces quieras cada año.
De hecho, también puedes optar por recibir este visado y obtener una carta de residencia, pero seguir radicando en tu país de origen, gestionando tu inversión a distancia.
En ese caso, deberás tener un domicilio fijo en EE.UU. que reciba recibos y facturas a tu nombre, y asegurarte de que el proyecto de inversión se desarrolle de acuerdo con los estándares establecidos por las autoridades.
12. ¿Cuál es la mejor forma de invertir en negocios inmobiliarios en Estados Unidos?
Para concluir, es oportuno recomendar que tu prioridad como inversionista debe ser no correr riesgos y mover tu capital hacia proyectos, propiedades y alternativas que realmente agreguen valor a tu vida y te garanticen resultados satisfactorios.
Por ese motivo, la mejor opción siempre será contar con una guía especializada desde el inicio del proceso, como puede ser un bróker inmobiliario.
Este profesional te asesorará sobre todos los temas legales y migratorios que implica incursionar en negocios inmobiliarios en Estados Unidos.
Además, te apoyará para que tu inversión sea lo más rentable posible, mostrándote las mejores alternativas del mercado de acuerdo a tu perfil y objetivos.
Sumado a esto, los mejores equipos de brókers cuentan con alianzas con los desarrolladores más prestigiosos y que siguen los más altos estándares de calidad.
De esa forma, podrás acceder a comprar en preventa, con financiamientos directos y a alternativas de pago flexibles que facilitarán la adquisición de una propiedad acorde al estilo de vida que aspiras para ti y tu familia.
13. ¿Qué dicen los números y las estadísticas sobre los negocios inmobiliarios en Estados Unidos?
Diferentes estudios, investigaciones y análisis avalan la rentabilidad y los beneficios financieros que pueden brindar los negocios inmobiliarios en Estados Unidos.
A nivel global, el 58 % de los inversionistas prefieren el mercado estadounidense, ya que lo valoran como el más seguro y rentable, por encima de otras excelentes opciones como Alemania y Canadá. Este fue el resultado de una amplia encuesta realizada por la AFIRE, una conocida asociación mundial de inversionistas en bienes raíces.
Cuando miramos los números internos, las noticias también son positivas. Los promedios de plusvalía anual de inmuebles en los principales estados de EE.UU. va desde 3 a 15 %.
Estadísticamente, la apreciación de tu próxima propiedad en Estados Unidos está prácticamente garantizada.
En los últimos meses, en medio de la crisis global generada por la pandemia, las propiedades y negocios inmobiliarios en Estados Unidos han mantenido muy buenas perspectivas.
En el complejo año 2020, tanto para las economías como para los sistemas de salud, más de 5.5 millones de casas fueron revendidas en EE.UU., lo cual representó un aumento del 5.6 % con respecto a 2019, según estimaciones y cálculos de la Federación de Agentes Inmobiliarios del país.
Además, con relación a 2019, el precio de las viviendas usadas aumentó en casi 13 %, lo cual ha llevado a que el costo promedio por unidad sea superior a USD$300,000.
¡Y listo! Ya conoces las respuestas a las preguntas frecuentes sobre los negocios inmobiliarios en Estados Unidos.
Todos los puntos abordados reflejan un balance positivo en el mercado de bienes raíces de esta nación, y respaldan que es una muy buena opción para inversionistas extranjeros.
Si te apoyas en especialistas y apuntas a las ciudades más prestigiosas de esta gran nación, ¡obtendrás excelentes resultados!
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